Một căn nhà 3 tỉ. Vốn tự có 600 triệu. Vay ngân hàng 2,4 tỉ, trả đều trong 20 năm.

Tổng tiền lãi phải trả cho khoản vay đó: gần 1,93 tỉ đồng.

Tôi không đọc con số này ở đâu cả. Tôi tự ngồi tính ra nó — sau khi đã ký.

Mà thật ra chuyện đó mới là điều khiến tôi nhớ lâu. Không phải con số. Là việc suốt cả quá trình mua, không có ai ngồi xuống tính cái này cho tôi thấy. Người bán không tính. Ngân hàng chỉ nói khoản trả mỗi tháng là bao nhiêu, nghe rất vừa sức. Còn tôi thì đang bận nghĩ về căn nhà.

Tôi kể chuyện này ở đầu bài không phải để dọa ai. Mà vì đây là chỗ mà bất động sản cho người ít vốn thường bắt đầu — và cũng là chỗ nhiều người trượt chân mà không biết mình vừa trượt.

Người ít vốn thường sai ở đâu

Có một suy nghĩ rất phổ biến, tôi từng có, và tôi gặp lại nó gần như mỗi tháng: “Đất lúc nào chẳng lên. Chỉ cần có 20% là mua được rồi.”

Câu đó không sai về mặt số học. Bạn có 600 triệu, ngân hàng cho vay phần còn lại, bạn đứng tên một tài sản 3 tỉ. Nghe rất hợp lý.

Nhưng nó bỏ qua một chuyện: khi vốn tự có chỉ chiếm 20%, thì 80% còn lại là nghĩa vụ. Và nghĩa vụ đó không tính bằng tiền — nó tính bằng thời gian. Hai mươi năm, mỗi tháng đều đặn một khoản, không được trễ, không được nghỉ, không được ốm quá lâu.

Người có nhiều vốn vào bất động sản với tâm thế “nếu sai thì đợi”. Người ít vốn vào với tâm thế “nếu sai thì bán” — mà bất động sản là thứ khó bán nhất trong lúc mình cần bán nhất.

Đó là khác biệt lớn nhất. Không phải khác nhau ở số tiền. Khác nhau ở khả năng chịu được thời gian.

Điều tôi thấy nhiều nhất khi ngồi với các gia đình

Làm nghề tài chính nhiều năm, ngồi làm việc với hàng trăm gia đình, có một cảnh tôi gặp đi gặp lại.

Một cặp vợ chồng ngoài ba mươi, thu nhập chung khoảng 35–40 triệu, đang trả góp một căn hộ. Khoản trả hàng tháng khoảng 20 triệu. Trên giấy tờ, họ vẫn dư. Nhưng khi tôi hỏi: “Nếu một trong hai anh chị nghỉ việc ba tháng thì sao?” — thường là im lặng.

Không phải vì họ chưa nghĩ tới. Là vì họ đã nghĩ tới, và không muốn nghĩ tiếp.

Có một điều gần như ai cũng mắc, dù thu nhập cao hay thấp: khi tính khoản vay, người ta tính bằng thu nhập tốt nhất của mình, chứ không tính bằng thu nhập tệ nhất mà mình có thể rơi vào. Một cái hợp đồng dài 20 năm mà được ký bằng con số của tháng thuận lợi nhất trong đời.

Còn một cảnh nữa, khác kiểu. Người không đủ tiền mua nhà nhưng vẫn muốn “có miếng đất”, nên chọn miếng rẻ ở xa. Rẻ vì một lý do nào đó — đất nông nghiệp, chưa có sổ riêng, vướng quy hoạch, đường vào chưa rõ. Tôi từng là người đó. Tôi mua một mảnh với niềm tin sang năm sẽ lên thổ cư, và hai năm sau vẫn không xây được gì, phải bán tháo, lỗ 50 triệu.

Cái rẻ trong bất động sản gần như luôn có lý do. Vấn đề là lý do đó thường không nằm trên tờ rao bán.

Nếu bạn đang ở giai đoạn xây nền — chưa rõ nên bắt đầu từ đâu, nên để tiền ở đâu trước khi nghĩ tới đất — thì phần bức tranh tổng thể tôi có viết kỹ hơn trong bài bản đồ đầu tư cho người mới hoàn toàn. Bài này chỉ đi sâu vào một nhánh: nhánh bất động sản.

Thứ bạn thật sự mua, khi vốn còn mỏng

Đây là điều tôi mất khá nhiều tiền mới hiểu.

Khi vốn còn mỏng, thứ bạn mua không phải là bất động sản. Thứ bạn mua là một nghĩa vụ trả nợ kéo dài nhiều năm — và bất động sản chỉ là thứ được gắn kèm theo.

Nghe hơi phũ, nhưng thử nhìn lại ví dụ đầu bài. Trong 20 năm đó, thứ có mặt trong đời sống hàng ngày của tôi không phải là căn nhà tăng giá. Là khoản 26 triệu mỗi tháng. Nó quyết định tôi có dám đổi việc không, có dám nghỉ một thời gian để học không, có dám để vợ ở nhà chăm con năm đầu không.

Căn nhà rồi cũng lên giá thật — từ 3 tỉ lên 6 tỉ. Nhưng trừ đi gần 1,93 tỉ tiền lãi đã chảy ra, phần lời thực còn chưa tới 1,1 tỉ cho hai mươi năm. Chưa kể 600 triệu vốn ban đầu, nếu được đặt đúng chỗ, cũng đã đi được một quãng đường của riêng nó.

Từ đó tôi rút ra một cách kiểm tra đơn giản, dùng trước mọi quyết định bất động sản. Ba lớp:

Lớp 1 — Dòng tiền. Nếu thu nhập giảm 40% trong sáu tháng, tôi có còn trả được khoản này không? Nếu câu trả lời là không, thì đây không phải cơ hội, đây là canh bạc có kỳ hạn.

Lớp 2 — Thời gian. Tôi giữ được tài sản này bao lâu mà không cần bán? Bất động sản chỉ trả công cho người chờ được. Người phải bán gấp gần như luôn là người thiệt.

Lớp 3 — Hiểu biết. Tôi có đọc được quy hoạch khu này không, có biết kiểm tra pháp lý không, có tự đi xem thực địa không? Nếu tôi phải tin hoàn toàn vào lời một người đang hưởng hoa hồng từ giao dịch này — thì tôi chưa đủ tư cách xuống tiền.

Qua được cả ba lớp thì tính tiếp. Rớt một lớp — nên dừng lại. Không phải dừng mãi mãi, chỉ là dừng ở thời điểm này.

Bốn hướng tiếp cận cho người chưa có nhiều vốn

Nói thật với bạn nhé: hướng đúng nhất cho phần lớn người ít vốn thường là hướng nghe kém hấp dẫn nhất. Nhưng tôi vẫn liệt kê đủ để bạn tự chọn.

Hướng 1 — Chưa mua gì cả, mà dày vốn lên trước

Đây là hướng ít ai muốn nghe, và cũng là hướng tôi khuyên nhiều nhất.

Cụ thể: giữ nguyên mục tiêu bất động sản, nhưng lùi thời điểm lại hai đến ba năm, và trong khoảng đó nâng tỷ lệ vốn tự có từ 20% lên 40–50%. Đồng thời giữ một quỹ dự phòng đủ sống sáu tháng — quỹ này không được đụng tới để mua nhà, vì nó chính là thứ giữ cho căn nhà không phải bán vội khi có biến cố.

Cùng một căn nhà, mua với 50% vốn tự có và mua với 20% là hai cuộc đời khác nhau hoàn toàn. Không phải khác ở tài sản. Khác ở chỗ bạn có ngủ được không.

Hướng 2 — Mua nhỏ, mua gần, mua thứ mình hiểu

Nếu vẫn muốn vào bất động sản trực tiếp, hãy đổi tiêu chí: thay vì tìm miếng có tiềm năng tăng giá cao nhất, tìm miếng mà mình hiểu rõ nhất.

Thường đó là khu mình đang sống, hoặc quê mình — nơi mình biết con đường nào sắp mở, khu nào hay ngập, chỗ nào dân thật sự về ở chứ không chỉ có người mua đi bán lại. Giá trị nhỏ hơn, nhưng pháp lý sạch, sổ riêng, đường vào rõ ràng.

Một miếng đất nhỏ mà bạn hiểu, gần như luôn tốt hơn một miếng lớn mà bạn chỉ nghe kể.

Hướng 3 — Mua chung, nhưng phải chung một cách rõ ràng

Góp vốn với anh em, bạn bè là chuyện phổ biến ở ta, và nó giải được bài toán vốn thật. Nhưng nó tạo ra một bài toán khác: quan hệ.

Nếu chọn hướng này, mọi thứ phải rõ trước khi có tiền chứ không phải sau khi có lời: ai đứng tên, tỷ lệ góp bao nhiêu, chi phí phát sinh chia thế nào, khi nào bán, và quan trọng nhất — nếu một người cần rút giữa chừng thì xử lý ra sao. Tất cả bằng văn bản, công chứng được thì càng tốt.

Tôi đã thấy nhiều gia đình mất nhau vì một miếng đất. Gần như không có trường hợp nào bắt đầu bằng ý định xấu. Chỉ là lúc đầu không ai muốn làm mất lòng nhau bằng việc nói cho rõ.

Hướng 4 — Vào bất động sản một cách gián tiếp

Nếu điều bạn muốn là tiếp xúc với đà tăng của bất động sản chứ không nhất thiết phải sở hữu một miếng cụ thể, thì có những kênh gián tiếp: quỹ đầu tư bất động sản, chứng chỉ quỹ có tỷ trọng bất động sản, cổ phiếu doanh nghiệp trong ngành.

Ưu điểm: số tiền vào nhỏ, chia được nhiều lần, và bán ra dễ hơn nhiều so với một miếng đất. Nhược điểm: giá biến động thấy được hàng ngày, nên nếu tâm lý chưa vững thì dễ mua bán theo cảm xúc. Và nó cũng đòi hỏi hiểu biết riêng — không phải kênh “khỏi cần học”.

Đây không phải hướng thay thế cho việc sở hữu nhà đất. Nó là hướng cho giai đoạn mà bạn chưa đủ vốn nhưng không muốn đứng ngoài hoàn toàn.

Trước khi bạn xuống tiền

Nếu bạn đang cân nhắc một cơ hội cụ thể, tôi chỉ mong bạn làm một việc rất nhỏ: mở bảng tính ra và tự tính tổng số tiền bạn sẽ trả cho đến ngày cuối cùng của khoản vay. Không phải khoản mỗi tháng — tổng.

Con số đó thường không giống với con số trong đầu chúng ta. Và nó nên được nhìn thấy trước khi ký, chứ không phải sau.

Bất động sản không xấu. Nó vẫn là một trong những cách tích lũy tài sản bền nhất ở Việt Nam. Nhưng nó là loại tài sản có yêu cầu — yêu cầu vốn dày, thời gian dài, và một cái đầu chịu được những giai đoạn không có gì xảy ra cả.

Nếu bạn chưa có đủ ba thứ đó, chuyện đó hoàn toàn bình thường. Tôi cũng từng chưa có. Chỉ là lúc chưa có, tôi vẫn nhảy vào — và tôi trả học phí bằng 50 triệu ở lần đầu, rồi bằng gần hai tỉ tiền lãi ở lần sau.

Bạn không cần trả học phí giống tôi. Bạn có thể đọc toàn bộ bản đồ các kênh đầu tư trước khi chọn kênh cho mình — rồi quyết định sau, khi mọi thứ đã rõ hơn.

Không mua bất động sản trong năm nay không làm bạn chậm lại. Mua sai một miếng thì có.