Một căn nhà 3 tỉ, vay 80%, trả trong 20 năm. Tổng số tiền lãi trả cho ngân hàng: gần 1,93 tỉ đồng.

Cộng cả gốc, tổng chi để sở hữu căn nhà đó là khoảng 4,33 tỉ. Hai mươi năm sau, căn nhà lên 6 tỉ. Nghe thì lời 3 tỉ. Trừ lãi ra, lợi nhuận thật còn chưa tới 1,1 tỉ — cho hai mươi năm.

Đó là con số của chính tôi. Và tôi chỉ ngồi tính ra nó sau khi mọi thứ đã xong — sau hai mươi năm yên tâm rằng mình đang có một quỹ hưu trí bằng bất động sản.

Tôi kể chuyện này không phải để nói mua nhà là sai. Mà vì suốt hai mươi năm đó, trong đầu tôi luôn có một câu: “Không sao, căn nhà này là của hồi hưu.”

Câu đó nghe rất hợp lý. Và nó là câu tôi nghe nhiều nhất khi ngồi nói chuyện với người ở tuổi 40–50 về chuyện nghỉ hưu.

“Về già có cái nhà là yên tâm rồi” — câu nói phổ biến nhất và mơ hồ nhất

Ngồi làm việc với hàng trăm gia đình, tôi thấy gần như ai cũng có một phiên bản của câu này.

Người thì bảo về già bán bớt một miếng đất. Người thì bảo cho thuê tầng dưới. Người thì bảo con cái lo, nhà cứ để đó. Người thì chưa nghĩ gì cả — chỉ thấy trong tay có tài sản nên yên tâm.

Điểm chung của tất cả: họ đang xem bất động sản là quỹ hưu trí, nhưng chưa ai ngồi kiểm tra xem nó có làm được việc của một quỹ hưu trí hay không.

Mà công việc của quỹ hưu trí thì cụ thể lắm. Nó không phải giữ giá trị. Nó là: mỗi tháng, khi bạn không còn đi làm nữa, phải có một số tiền chảy vào tài khoản để bạn sống.

Đó là hai chuyện hoàn toàn khác nhau. Và chỗ nhầm nằm đúng ở đây.

Ba thứ một quỹ hưu trí phải làm được — và bất động sản làm được mấy thứ

Tôi hay hỏi lại một câu khi ai đó nói “về già có cái nhà là ổn”: Vậy tháng đó anh chị lấy tiền chợ ở đâu?

Phần lớn im một lúc. Không phải vì họ không có tài sản. Mà vì tài sản của họ không tự chuyển thành tiền chợ được.

Một quỹ hưu trí đúng nghĩa phải làm được ba việc:

Một — tạo ra dòng tiền đều đặn. Không phải tăng giá. Tăng giá là chuyện của tài sản đầu tư. Quỹ hưu trí phải trả tiền cho bạn hàng tháng, đều như lương.

Hai — chia nhỏ được. Tháng này bạn cần 12 triệu, bạn rút 12 triệu. Không phải rút 3 tỉ hoặc không rút gì cả.

Ba — bán ra được khi cần, trong thời gian hợp lý. Cái này gọi là thanh khoản. Nghe kỹ thuật, nhưng ý nghĩa rất đời: khi bạn cần tiền gấp, bạn có lấy được không, và lấy được với giá nào.

Bây giờ chấm điểm bất động sản theo ba tiêu chí đó.

Dòng tiền: chỉ có nếu cho thuê được, và cho thuê được thật. Một căn nhà ở quê, một mảnh đất trống, một căn hộ ở khu ít người thuê — giá trị có thể tăng, nhưng dòng tiền bằng không. Còn nếu cho thuê được, tỷ suất cho thuê nhà ở tại Việt Nam thường quanh 3–5%/năm trên giá trị, và đó là trước khi trừ thuế, sửa chữa, tháng trống, môi giới.

Chia nhỏ: không. Bạn không bán được 12 triệu đồng của một căn nhà.

Thanh khoản: kém, và kém đúng vào lúc bạn cần nhất. Thị trường tốt thì bán một tháng. Thị trường trầm thì rao nửa năm không ai hỏi. Còn nếu bạn phải bán gấp — vì bệnh, vì con, vì một biến cố — bạn sẽ bán dưới giá. Ai từng bán tháo đều biết cảm giác đó.

Vậy điểm số: một phần ba, và cái một phần ba đó còn có điều kiện.

Cái tôi trả giá 50 triệu để hiểu

Có một lần khác tôi học bài này bằng tiền mặt.

Hồi đó thấy bạn bè khoe mua đất lời, tôi cũng muốn thử. Gặp một người môi giới, nó bảo mảnh đất ngon, đất cây lâu năm nhưng sang năm sẽ chuyển thổ cư, xây nhà được. Tôi tin, xuống tiền.

Chờ hai năm, không xây được gì. Lúc ngồi tìm hiểu mới biết: nếu dự án quy hoạch đi qua, tôi chỉ được đền bù vài chục triệu một mét — thua xa giá mua vào. Hoảng, tìm người bán tháo. Lỗ 50 triệu.

Mất tiền thì đau. Nhưng cái đau hơn là biết mình sai từ đầu: tôi mua theo cảm giác, thấy người ta làm được thì mình cũng muốn làm, không hiểu gì về đất, không đọc quy hoạch, không kiểm tra pháp lý.

Mà thật ra, cái sai lớn nhất không phải chọn nhầm mảnh đất. Cái sai lớn nhất là tôi nghĩ mình đang tích lũy cho tương lai, trong khi thứ tôi đang làm là đặt cược. Hai chuyện đó nhìn giống nhau lắm — cho đến ngày cần tiền.

Nếu bạn muốn hiểu mỗi quỹ trong đời có vai trò riêng thế nào và tại sao không quỹ nào thay được quỹ nào, bài viết về 6 Quỹ Cuộc Đời nói kỹ hơn phần này.

Nói thật với bạn: bất động sản không sai, nó chỉ bị giao nhầm việc

Tôi không chống bất động sản. Tôi vẫn xem nó là một tài sản tốt trong một danh mục dài hạn.

Vấn đề không nằm ở nó. Vấn đề nằm ở chỗ chúng ta giao cho nó một công việc mà nó không được sinh ra để làm.

Bất động sản rất giỏi ba thứ: chống lạm phát trong dài hạn, giữ giá trị qua nhiều chu kỳ, và tạo cảm giác an toàn về mặt tâm lý — cái này thật, và không nên coi thường.

Nhưng nó dở đúng ba thứ mà một người về hưu cần nhất: tiền hàng tháng, sự linh hoạt, và khả năng đổi ra tiền mặt nhanh khi có chuyện.

Có một chi tiết ít người tính tới. Ở tuổi 65–70, bạn không chỉ cần tiền — bạn cần tiền vào đúng lúc, và bạn cần đầu óc tỉnh táo để quản lý. Bán một căn nhà ở tuổi đó không đơn giản như bán ở tuổi 40. Giấy tờ, thương lượng, thủ tục, con cái mỗi người một ý. Tôi từng thấy những gia đình mất gần một năm chỉ để bán xong một tài sản mà lẽ ra là “của để dành”.

Và trong một năm đó, người già vẫn phải ăn, vẫn phải uống thuốc, vẫn phải đi khám.

Vậy dùng bất động sản thế nào cho đúng vai

Không biết bạn có từng nghĩ theo hướng này chưa: thay vì hỏi “nhà đất có phải quỹ hưu trí không”, hãy hỏi “trong tổng nguồn sống sau 60 tuổi của mình, bất động sản chiếm bao nhiêu phần, và phần còn lại là gì.”

Câu hỏi thứ hai dễ trả lời hơn nhiều. Và nó dẫn tới ba việc làm được ngay:

Một — tách rõ nhà để ở và nhà tạo dòng tiền. Căn nhà bạn đang ở không phải quỹ hưu trí, dù nó có lên giá gấp đôi. Vì bạn sẽ không bán nó. Bạn sống trong đó. Chỉ tài sản bạn thật sự sẵn sàng cho thuê hoặc bán mới được tính vào nguồn hưu trí.

Hai — quy đổi bất động sản ra “số tháng sống được”, đừng để nó ở dạng giá trị. Một căn cho thuê 8 triệu/tháng, chi phí sống của bạn 20 triệu/tháng — vậy nó lo được 40% cuộc sống hưu trí. Con số 40% đó nói thật hơn nhiều so với con số 3 tỉ.

Ba — phần còn lại phải nằm ở thứ chia nhỏ được. Tiền gửi kỳ hạn, quỹ mở, hợp đồng hưu trí, trái phiếu — cụ thể chọn gì là chuyện khác, nhưng nguyên tắc thì rõ: bên cạnh khối tài sản lớn không chia được, bạn cần một khối nhỏ hơn mà rút bao nhiêu cũng được. Khối nhỏ đó mới là thứ giữ bạn khỏi phải bán tháo căn nhà vào một năm thị trường xấu.

Ba việc này không cần nhiều tiền để bắt đầu. Nó chỉ cần một buổi tối ngồi xuống và tính.

Điều còn lại sau khi tính xong

Cái thay đổi trong tôi sau lần ngồi tính con số 1,93 tỉ không phải là tôi hết tin bất động sản.

Là tôi thôi không dùng tài sản để thay cho kế hoạch nữa.

Có tài sản không giống có kế hoạch. Tài sản trả lời câu hỏi “mình đang có gì”. Kế hoạch trả lời câu hỏi “mỗi tháng sau 60 tuổi, tiền ở đâu ra”. Rất nhiều người trả lời được câu đầu và chưa bao giờ thử trả lời câu sau — rồi gọi đó là yên tâm.

Nếu bạn muốn xem quỹ hưu trí đứng ở đâu giữa năm quỹ còn lại, và vì sao thiếu một quỹ thì mấy quỹ kia cũng yếu theo, hệ thống 6 Quỹ Cuộc Đời là chỗ nên đọc tiếp.

Còn hôm nay, chỉ cần làm một việc nhỏ thôi: lấy giá trị bất động sản bạn đang định để dành cho tuổi già, chia cho chi phí sống một tháng của gia đình bạn.

Con số hiện ra sẽ nói cho bạn nhiều hơn bất kỳ bài viết nào.