Một căn nhà 3 tỉ, vay 80% trong 20 năm — tổng số tiền thật sự phải trả là gần 4,33 tỉ.

Nghĩa là riêng tiền lãi đã gần 1,93 tỉ. Gần bằng hai phần ba giá trị căn nhà, chảy đi trong 20 năm, và không lấy lại được.

Hầu hết người tôi gặp đều biết vay thì phải trả lãi. Nhưng rất ít người ngồi xuống, mở máy tính ra, và nhìn thẳng vào con số tổng. Vì con số đó không nằm trong tờ báo giá của chủ đầu tư, cũng không nằm trong cuộc trò chuyện với nhân viên tín dụng. Nó chỉ hiện ra khi bạn tự cộng lại — thường là nhiều năm sau, khi đã trả được một phần ba chặng đường.

Câu hỏi “thuê nhà hay mua nhà” thường bị hỏi sai

Khi ai đó hỏi tôi nên thuê hay nên mua, họ thường đang hỏi một câu khác.

Câu thật sự trong đầu họ là: “Bao giờ tôi mới hết cảm giác tạm bợ?” Hoặc: “Bao giờ tôi mới thôi thấy mình chậm hơn bạn bè?” Hoặc, thẳng thắn hơn: “Bao giờ ba mẹ tôi mới thôi hỏi khi nào con có nhà?”

Đó là những câu hỏi thật, và tôi không cho rằng chúng vô lý. Nhu cầu có một chỗ thuộc về mình là nhu cầu chính đáng của người trưởng thành. Vấn đề chỉ nằm ở chỗ: những câu hỏi cảm xúc đó đang được trả lời bằng một quyết định tài chính kéo dài 20 năm.

Bạn quyết định trong một buổi chiều. Bạn trả trong 240 tháng.

Và cái khoảng cách giữa “một buổi chiều” với “240 tháng” chính là nơi phần lớn áp lực tiền bạc của người Việt trung lưu được sinh ra.

Chuyện của một người đã ký

Tôi kể bạn nghe chuyện của chính tôi, không phải chuyện của khách hàng.

Hồi đó tôi mua nhà với một suy nghĩ rất phổ biến: nhà lúc nào cũng lên giá, chỉ cần có 20% là mua được, phần còn lại ngân hàng lo. Nghe hợp lý. Ai cũng nói vậy. Và thực tế thì… nhà lên giá thật.

Căn nhà 3 tỉ, tôi vay 2,4 tỉ. Mỗi tháng trả 10 triệu tiền gốc, cộng lãi tính trên dư nợ giảm dần. Tháng đầu tiên, lãi gần 16 triệu. Tổng phải trả tháng đó là 26 triệu. Những tháng sau nhẹ dần, nhưng “nhẹ dần” trong 20 năm là một khái niệm rất dài.

Hai mươi năm sau, căn nhà lên 6 tỉ. Nghe như lời 3 tỉ.

Mà thật ra, hôm tôi ngồi tính lại toàn bộ, con số hiện ra khác hẳn. Tổng lãi đã trả: gần 1,93 tỉ. Lấy 3 tỉ tăng giá trừ đi phần lãi đó, lợi nhuận thực còn chưa tới 1,1 tỉ — cho 20 năm. Chưa tính 600 triệu vốn tự có ban đầu, nếu để đúng chỗ trong 20 năm thì đã thành thứ khác.

Điều làm tôi ngỡ ngàng không phải là mình không biết tính. Tôi biết tính. Điều làm tôi ngỡ ngàng là suốt 20 năm, không có ai ngồi xuống tính cái này cho tôi thấy — và tôi cũng chưa từng tự làm điều đó trước khi ký.

Nói thật với bạn nhé: tôi không tiếc căn nhà. Nhà tôi vẫn ở, gia đình tôi vẫn lớn lên trong đó. Cái tôi tiếc là mình đã bước vào 20 năm đó mà không biết mình đang bước vào cái gì.

Điều tôi hiểu ra sau khi trả xong

Căn nhà bạn đang ở không phải tài sản đầu tư. Nó là nơi để sống.

Tài sản, theo nghĩa tài chính, là thứ tạo ra dòng tiền cho bạn. Căn nhà bạn đang ở không tạo ra đồng nào — nó chỉ lấy đi: tiền vay, tiền lãi, phí quản lý, sửa chữa, thuế. Nó có thể tăng giá, đúng. Nhưng bạn chỉ chạm được vào phần tăng giá đó khi bán đi và dọn ra ngoài. Mà nếu bán rồi ở đâu?

Ngồi làm việc với nhiều gia đình, tôi thấy một điều lặp đi lặp lại: người ta không vỡ nợ vì mua nhà. Người ta chỉ mệt. Mệt kiểu âm ỉ — không dám nghỉ việc dù công việc đã hết ý nghĩa, không dám khám bệnh vì sợ phải nghỉ dài, không dám cho con học thêm thứ con thích, không dám ốm. Khoản trả góp không giết ai. Nó chỉ lấy đi hết phần linh hoạt của cuộc đời bạn, một cách rất lịch sự, mỗi tháng một ít.

Cho nên câu hỏi đúng không phải “thuê nhà hay mua nhà”. Câu hỏi đúng là:

Sau quyết định này, tôi còn lại bao nhiêu tự do?

Thuê nhà không phải “vứt tiền qua cửa sổ” như người ta hay nói. Bạn trả tiền để đổi lấy chỗ ở và sự linh hoạt — đó là một giao dịch sòng phẳng. Mua nhà cũng không phải “khôn ngoan” mặc định. Bạn đổi phần lớn dòng tiền tương lai để lấy sự ổn định hôm nay — cũng là một giao dịch sòng phẳng.

Cả hai đều đúng. Chỉ có một cách sai duy nhất: chọn mà không biết mình đang đổi cái gì lấy cái gì.

(Đây cũng là lý do tôi cho rằng không nên nhìn quyết định nhà cửa tách rời khỏi bức tranh tiền bạc tổng thể — toàn bộ hệ thống quản lý tiền cá nhân bắt đầu từ đâu, tôi viết đầy đủ ở bài này.)

Ba con số cần tính trước khi ký

Không cần phần mềm, không cần chuyên gia. Một buổi tối và cái máy tính điện thoại là đủ.

Con số 1 — Tổng tiền thật sự phải trả.

Không phải giá nhà. Là giá nhà cộng toàn bộ lãi trong suốt kỳ vay. Bạn nhập số tiền vay, lãi suất, số năm vào bất kỳ công cụ tính trả góp nào — rồi nhân số tiền phải trả hàng tháng với tổng số tháng. Con số cuối cùng là con số thật.

Với căn nhà 3 tỉ vay 2,4 tỉ trong 20 năm: bạn không mua căn nhà 3 tỉ. Bạn mua căn nhà 4,33 tỉ.

Hãy viết con số đó ra giấy. Nhìn nó vài phút. Nếu nhìn xong bạn vẫn muốn mua — tốt, bạn đang mua bằng nhận thức đầy đủ.

Con số 2 — Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập.

Lấy khoản trả góp hàng tháng chia cho thu nhập ròng hàng tháng của gia đình. Nếu vượt quá 35–40%, bạn không mua nhà — bạn đang thuê chính căn nhà của mình từ ngân hàng, với giá cao hơn giá thuê ngoài thị trường.

Và nhớ tính bằng thu nhập chắc chắn, không phải thu nhập tốt nhất. Tháng có thưởng không phải tháng bình thường.

Con số 3 — Bạn thở được bao lâu nếu mất thu nhập?

Đây là con số ít người tính nhất, và là con số quan trọng nhất.

Sau khi đóng tiền cọc và các khoản ban đầu, bạn còn bao nhiêu tiền mặt? Chia cho tổng chi phí sống một tháng (đã bao gồm khoản trả góp mới). Kết quả là số tháng bạn sống được nếu ngày mai không còn lương.

Dưới 3 tháng: khoản vay này rủi ro, dù bạn đủ điều kiện vay trên giấy tờ. Ngân hàng duyệt hồ sơ dựa trên khả năng trả nợ của bạn lúc mọi thứ ổn. Không ai duyệt hồ sơ dựa trên tháng bạn nằm viện.

Rất nhiều người dồn sạch quỹ dự phòng vào tiền cọc, rồi bước vào 20 năm với số dư bằng không. Đó không phải mua nhà. Đó là đặt cược rằng 20 năm tới không có gì xảy ra.

Vậy nên thuê hay nên mua?

Tôi không trả lời thay bạn được, và tôi cũng không tin ai trả lời thay được.

Nhưng tôi có thể nói điều này: nếu ba con số trên ra kết quả đẹp — tổng chi phí bạn chấp nhận được, tỷ lệ trả nợ dưới 35%, và bạn vẫn còn 6 tháng chi phí sống sau khi ký — thì mua nhà là một quyết định lành mạnh, và bạn nên mua với sự bình thản.

Nếu chưa đẹp, thuê thêm hai năm không phải thất bại. Nó là hai năm bạn dùng để bước vào cùng một quyết định đó với tư thế vững hơn. Căn nhà sẽ vẫn ở đó. Thị trường có thể lên, có thể xuống, nhưng thứ chắc chắn thay đổi được là mức độ chuẩn bị của bạn.

Không biết bạn có từng nghĩ tới điều này chưa: phần lớn áp lực tài chính mà người trưởng thành mang theo không đến từ việc kiếm ít. Nó đến từ những quyết định lớn được đưa ra quá nhanh, rồi trả bằng phần đời còn lại. Và quyết định nhà cửa gần như luôn là quyết định lớn nhất trong số đó.

Điều tôi mong bạn mang theo sau bài này không phải là “đừng mua nhà”. Mà là: hãy tính trước khi ký, chứ đừng tính sau khi đã trả nửa chặng đường. Một buổi tối ngồi với máy tính hôm nay có thể đổi lấy sự nhẹ nhõm của 20 năm.

Nếu bạn muốn dựng lại toàn bộ nền tài chính cá nhân của mình trước khi bước vào một cam kết dài như vậy — bắt đầu từ những bước cơ bản nhất ở đây.

Nhà không làm bạn trưởng thành. Cách bạn quyết định về nó mới làm.