Quỹ Khẩn Cấp: người ở thuê và người có nhà khác nhau ra sao

Một căn nhà 3 tỷ, vay 2,4 tỷ trong 20 năm. Tháng đầu tiên, gia đình đứng tên căn nhà ấy trả ngân hàng khoảng 26 triệu đồng.

Một gia đình khác, thu nhập tương đương, thuê căn hộ gần đó với giá 15 triệu mỗi tháng.

Cả hai đều có một tháng mà không ai muốn nghĩ tới: thu nhập chính của gia đình bỗng dừng lại. Nhưng hai nhà đó cần chuẩn bị cho tháng ấy bằng hai số tiền khác nhau, và khác theo những cách mà ít người ngồi tính ra.

Hai gia đình trên là tình huống mô hình, không phải chuyện của một gia đình có thật, và mọi con số đều là giả định minh họa. Nếu bạn và người cùng gánh ngân sách đang tự hỏi “nhà mình nên giữ bao nhiêu trong Quỹ Khẩn Cấp”, câu trả lời đầu tiên phụ thuộc vào chuyện bạn đang trả tiền nhà theo cách nào.

Kết luận nhanh: câu trả lời phụ thuộc vào khoản nào dừng được

Không có cách ở nào “cần quỹ ít hơn” một cách tuyệt đối. Mỗi cách ở tạo ra một loại gánh nặng riêng khi thu nhập dừng:

Ở thuê: khoản nhà ở nhỏ hơn và có lối ra mềm hơn, nhưng phải sẵn tiền cho chuyện bị đổi chỗ ở.
Có nhà đang vay: khoản nhà ở lớn hơn và cứng hơn, vì khoản trả nợ không dừng khi lương dừng.
Có nhà không nợ: khoản chi hằng tháng nhẹ nhất, nhưng căn nhà không đổi ra tiền mặt trong một tuần, nên vẫn cần quỹ.

Trong mô hình của bài, ở mức sáu tháng, nhà đang vay cần khoảng 338 triệu, nhà thuê khoảng 245 triệu, nhà không nợ khoảng 182 triệu. Thứ tự đó đổi được khi giả định đổi, nên đừng chép con số, hãy chép cách tính.

Năm tiêu chí để so sánh ba cách ở

Quỹ Khẩn Cấp tồn tại để trả những khoản không dừng lại khi thu nhập dừng. Vì vậy tôi chọn tiêu chí xoay quanh một câu hỏi: khoản nào dừng được, khoản nào không?

Khoản nhà ở lớn đến đâu so với toàn bộ chi tiêu bắt buộc của gia đình?
Khoản đó cứng hay mềm: giảm hoặc đổi chỗ trong vài tháng có được không?
Biến cố riêng của cách ở này là gì, và cần bao nhiêu tiền mặt?
Tài sản gắn với nhà có đổi ra tiền nhanh được không?
Khoản nhà ở thay đổi thế nào theo thời gian?

Nếu bạn chưa có con số “chi tiêu bắt buộc” của nhà mình để làm nền, bài Quỹ Khẩn Cấp: bao nhiêu tiền là đủ và để ở đâu đi từng bước phần này.

Giả định của mô hình

Để ba cách ở so được với nhau, tôi giữ cùng một nền:

Chi sinh hoạt không kể tiền nhà (ăn uống, đi lại, học hành, điện nước…): 20 triệu/tháng, giống nhau ở cả ba nhà.
Ở thuê: 15 triệu/tháng. Đệm biến cố nhà ở 35 triệu (đặt cọc 2 tháng là 30 triệu, cộng 5 triệu chuyển nhà).
Có nhà đang vay: theo bài toán vay 3 tỷ của 6PLAN: vốn tự có 600 triệu, vay 2,4 tỷ, 240 tháng, trả gốc đều 10 triệu/tháng, lãi giả định cố định 8%/năm trên dư nợ giảm dần. Nghĩa vụ tháng đầu khoảng 26 triệu. Thêm 2 triệu/tháng phí quản lý và bảo trì định kỳ. Đệm biến cố nhà ở 50 triệu.
Có nhà không nợ: không còn khoản trả nợ, vẫn 2 triệu/tháng phí quản lý và bảo trì, đệm biến cố 50 triệu.
Công thức quỹ: số tháng × chi tiêu bắt buộc hằng tháng + đệm biến cố nhà ở. Tôi minh họa ở hai mức 3 và 6 tháng.

Chi tiêu bắt buộc hằng tháng vì thế là 35 triệu (thuê), 48 triệu (vay) và 22 triệu (không nợ).

Phân tích từng cách ở, cùng một bộ tiêu chí

Người ở thuê

Khoản nhà ở: 15 triệu trong 35 triệu chi bắt buộc, khoảng 43%.
Cứng hay mềm: tương đối mềm, vì khi hết hạn hợp đồng bạn có thể chuyển sang chỗ rẻ hơn. Nhưng trong thời hạn hợp đồng, bạn vẫn phải trả theo điều khoản đã ký, nên “mềm” ở đây là có lối ra sau vài tháng, không phải dừng ngay.
Biến cố riêng: chủ nhà bán nhà hoặc không gia hạn, hay tiền thuê tăng mạnh khi gia hạn. Cả hai đều dẫn tới cọc mới và chi phí chuyển nhà, trong khi cọc nhà cũ có thể chưa về kịp.
Tài sản gắn với nhà: không có căn nhà nào để bán. Tiền cọc là của bạn, nhưng nằm ở chủ nhà và chưa lấy lại ngay được.
Theo thời gian: tiền thuê có thể điều chỉnh mỗi lần gia hạn và hiếm khi tự giảm. Quỹ cần được rà lại sau mỗi lần ký.

Người có nhà đang vay

Khoản nhà ở: 26 triệu trong 48 triệu chi bắt buộc (gồm 2 triệu phí duy trì), khoảng 54%, tức hơn một nửa.
Cứng hay mềm: cứng. Khoản trả nợ là nghĩa vụ trong hợp đồng vay; trả chậm có thể kéo theo phí phạt và ảnh hưởng hồ sơ tín dụng, tùy điều khoản của bạn. Đây là chỗ nên đọc lại hợp đồng vay thay vì nhớ mang máng.
Biến cố riêng: sửa chữa lớn không ai chia sẻ, và lãi suất điều chỉnh (nếu khoản vay của bạn thả nổi sau kỳ ưu đãi) làm khoản trả hằng tháng đổi theo.
Tài sản gắn với nhà: giá trị lớn nhưng thanh khoản thấp. Muốn đổi ra tiền phải bán, việc đó thường không nhanh, và dư nợ vẫn phải thanh toán trước.
Theo thời gian: trong mô hình trả gốc đều, nghĩa vụ giảm dần vì lãi giảm theo dư nợ. Tháng đầu khoảng 26 triệu, sau 10 năm còn khoảng 18 triệu. Quỹ cần dày nhất ở những năm đầu.

Người có nhà, không còn nợ

Khoản nhà ở: 2 triệu trong 22 triệu chi bắt buộc, khoảng 9%.
Cứng hay mềm: mềm nhất. Không có khoản phải trả cho ai theo kỳ, chỉ còn phí duy trì.
Biến cố riêng: sửa chữa lớn như thấm dột hay hỏng hệ thống điện nước. Không có chủ nhà hay ngân hàng nào đứng sau, mọi thứ do bạn tự lo.
Tài sản gắn với nhà: thanh khoản thấp nhất trong ba nhóm. Lấy tiền từ căn nhà nghĩa là bán hoặc vay thế chấp; cả hai cần thời gian, và lúc đang mất thu nhập, điều kiện vay có thể khó hơn bình thường.
Theo thời gian: khá ổn định, nhưng nhà càng cũ thì phần bảo trì càng phải tính rộng tay hơn.

Bảng so sánh theo mô hình

Tiêu chí	Ở thuê	Có nhà đang vay	Có nhà, không nợ
Chi tiêu bắt buộc/tháng	35 triệu	48 triệu	22 triệu
Phần nhà ở trong khoản đó	khoảng 43%	khoảng 54%	khoảng 9%
Khoản nhà ở cứng hay mềm	Có lối ra khi hết hạn hợp đồng	Cứng, theo hợp đồng vay	Mềm, chỉ còn phí duy trì
Đệm biến cố nhà ở (giả định)	35 triệu	50 triệu	50 triệu
Tài sản nhà đổi ra tiền	Không có (có tiền cọc)	Khó, chậm, còn dư nợ	Khó, chậm
Xu hướng theo thời gian	Có thể tăng khi gia hạn	Giảm dần (trong mô hình)	Ổn định, bảo trì tăng khi nhà cũ
Quỹ mức 3 tháng	140 triệu	194 triệu	116 triệu
Quỹ mức 6 tháng	245 triệu	338 triệu	182 triệu

Bảng này chỉ là một lát cắt. Muốn nhìn vai trò của Quỹ Khẩn Cấp trong bức tranh đầy đủ, bạn có thể đọc bài trụ cột của cụm: Quỹ Khẩn Cấp: Lớp phòng thủ đầu tiên khi thu nhập đứt gãy.

Ai có thể cần quỹ dày hơn, ai nhẹ hơn

Nhãn “thuê” hay “có nhà” chưa nói hết chuyện, nên tôi mô tả bằng hoàn cảnh sống:

Gia đình thuê theo hợp đồng ngắn, hay phải đổi chỗ vì chuyện đi học của con. Phần đệm chuyển nhà nên dày hơn mức tôi giả định, và nên rà lại quỹ mỗi lần gia hạn.
Gia đình vừa nhận nhà, đang ở những năm đầu trả nợ, và một người làm ra phần lớn thu nhập. Đây là lúc quỹ cần dày nhất, cũng là lúc dễ mỏng nhất, vì phần tiền dư vừa đi vào tiền trả trước và nội thất.
Gia đình vay thả nổi sau kỳ ưu đãi. Khoản trả có thể nhích lên, nên nên lấy mức nghĩa vụ cao hơn hiện tại để tính quỹ.
Vợ chồng đã trả xong nhà nhưng vẫn sống bằng lương. Quỹ có thể nhỏ hơn, nhưng đừng để câu “mình có nhà rồi” thay cho quỹ tiền mặt.

À mà, ở nhóm nào cũng vậy, hai vợ chồng nên cùng nhìn một con số: nếu nguồn thu chính dừng thì khoản nhà ở còn trả được bao nhiêu tháng. Nhiều nhà mỗi người giữ một con số trong đầu, và hai con số chênh nhau.

Có thể kết hợp không: thứ tự quan trọng hơn lựa chọn

“Thuê hay mua” và “quỹ bao nhiêu” là hai câu hỏi khác nhau. Nếu bạn đang đứng trước câu đầu, bài Thuê nhà hay mua nhà: Quyết định tài chính lớn nhất cuộc đời bàn riêng. Bài này chỉ trả lời nửa sau: sau khi đã ở theo một cách nào đó, quỹ cần dày bao nhiêu.

Một vài cách kết hợp tôi thấy hợp lý:

Chia quỹ thành hai ngăn. Ngăn một là số tháng chi tiêu bắt buộc. Ngăn hai là đệm biến cố nhà ở (cọc và chuyển nhà, hoặc sửa chữa). Gộp làm một thì dễ tiêu mất ngăn hai mà không hay.
Xây mức tối thiểu trước, rồi mới quyết chuyện trả trước hoặc trả nợ sớm. Tiền đã đưa vào nhà khó lấy ra nhanh. Trả nợ sớm còn có thể kèm điều khoản phí, tùy hợp đồng vay của bạn.

Rủi ro, chi phí và giới hạn của cách tính này

Quỹ dày hơn không miễn phí. Tiền nằm đó thì không đi vào việc khác như học vấn của con, trả nợ sớm hay sức khỏe.

Nói thật với bạn nhé, mô hình này mong manh ở chỗ giả định. Đổi tiền thuê từ 15 lên 30 triệu cho một căn hộ ở khu đắt đỏ, và người ở thuê có thể cần quỹ lớn hơn người đang vay. Lãi suất thực tế có thể khác 8%, phương thức trả nợ có thể không phải gốc đều, phí duy trì mỗi nhà mỗi khác.

Bài này không trả lời được: nhà bạn nên thuê hay mua, hợp đồng của bạn cụ thể quy định gì, hay phí và thuế khi mua bán nhà. Những điều đó cần đối chiếu hợp đồng thật và, khi cần, người tư vấn pháp lý. Bài cũng chưa bàn gia đình có thu nhập bấp bênh theo mùa.

Bốn câu hỏi để hai vợ chồng tự quyết

Tôi không kết luận thay bạn. Bạn và người cùng bàn có thể ngồi trả lời bốn câu:

Nếu thu nhập chính dừng từ hôm nay, tiền đang có trả được khoản nhà ở bao nhiêu tháng, và hai người có cùng một con số không?
Trong khoản nhà ở, phần nào giảm hoặc đổi được trong ba tháng, phần nào không? (Mở hợp đồng thuê hoặc hợp đồng vay ra đọc lại.)
Biến cố nhà ở lớn nhất có thể xảy ra trong 12 tháng tới là gì, và tiền cho nó đang nằm ở đâu?
Nếu cần tiền trong 30 ngày, căn nhà (hoặc tiền cọc) có giúp được không, hay quỹ phải gánh hết?

Đoạn lắng

Khi nói chuyện với các gia đình về tiền, tôi để ý người ta hay nói về nhà như một con số: giá thuê, giá mua, lãi suất. Nhưng đến lúc thu nhập đứt gãy, căn nhà không còn là con số. Nó là chỗ con ngủ, là nơi ông bà ghé thăm, là thứ khiến hai vợ chồng nhẩm lại, có thể vào lúc ba giờ sáng, rằng tháng này còn trả được không.

Quỹ Khẩn Cấp không làm căn nhà đẹp hơn. Nó chỉ giữ cho chỗ ở ấy khỏi bị đặt lên bàn cân vào đúng lúc gia đình đang yếu nhất. Thuê hay đã có nhà, thứ bạn mua bằng khoản tiền ấy là vài tháng để thở và để nghĩ, thay vì vài tuần để vội.

Kết luận

Ở thuê, đang vay hay đã có nhà không nợ, câu hỏi chung vẫn là một: khoản nhà ở của mình có dừng được khi thu nhập dừng không? Phần nào dừng được thì quỹ nhẹ hơn, phần nào không thì quỹ cần dày hơn. Con số cụ thể là của riêng nhà bạn, tính bằng hợp đồng thật và chi tiêu thật.

Nếu bạn muốn đi tiếp trong cùng chủ đề, hãy quay về bài trụ cột về Quỹ Khẩn Cấp để xem các bài còn lại của cụm.

Ghi chú: Các con số trong bài là giả định minh họa, dựa trên bài toán vay 3 tỷ trong 20 năm của 6PLAN (lãi giả định cố định 8%/năm, trả gốc đều), không phải mức chi phí áp dụng cho mọi gia đình. Lãi suất, phí và điều khoản thực tế phụ thuộc hợp đồng thuê và hợp đồng vay của bạn.

Nguyễn Hoàng Khải
Làm đúng – Sống đúng
Cùng 6PLAN.vn